上海律师说法：上海市《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二
沪房改办发(1994)第45号
1、计算离退休人员的工龄如何掌握离退休时限?
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。
2、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办发［1994］第34号)(以下简称《实施细则》)第十条规定：按成本价购买公有住房每个家庭购买一套的含义是什么?
答：每个家庭“购买一套”，“套”的含义是以自然套为准，即使两套住房相邻，租赁凭证只有一张，也只允许购买一套。
3、如果一个职工租赁两套公有职工住房，一套按成本价购买后，另一套可否按市场价购买? 答：另一套可按市场价购买，但这里所指的市场价不是《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》(沪房改办发［1994］第35号)第15题规定的购买一套公有职工住房超标准部分的市场价，而是随行就市的市场价。
同理，一个职工过去按市场价购买了一套商品房，这次仍可按成本价购买租赁的公有职工住房。
4、如果一个职工租赁两套公有职工住房，其中一套是奖励取得使用权的住房，这次是否可购买两套?
答：只能按规定购买一套。
5、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办［1994］第34号文)第四条中，“同住人”含义是什么?
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房［91］公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。
6、《实施细则》第十二条规定，“职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。”再购买时，1%的手续费如何计算?
答：再购买时，按新房价的1%缴付，原购房时缴付的1%手续费不再退还。
7、购房人缴付1%手续费的基价，以哪个价格为准?
答：计算购房人缴付1%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
8、《实施细则》第十五条规定，“购房款未付清或购房后未住满五年”，“购房者改变自住用途的，应按市场价补足房价”。这里的市场价是多少?按市场价补足房价后，是否受住满五年才能进入房产市场的限制?
答：这里指的市场价，不是《问题解答》第15题规定的市场价，而是随行就市的市场价。
如果按市场价补足房价后，即可依法进入房产市场。
9、《实施细则》第十九条，“高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用”如何提取? 答：按出售的面积比例提取。例如，一幢1万平方米建筑面积的高层住宅，共两台电梯。总计应提取100万元的电梯和水泵共用设备的大修和更新费用。即出售每平方米建筑面积应提取100元，这次出售多少面积，提取多少费用。
10、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在计算该户人口时，可否计算在内?
答：以上几种人员，如户口从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。
11、同一幢公有职工住房中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把钥匙)；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房?
答：以上情况均列入这次出售范围。
12、《问题解答》第18题规定：“中、小学教师在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。”，这一条对退休中、小学教师是否适用?
答：这一条对退休中、小学教师同样适用。
13、住房原设计一梯3户，后经房管部门批准改建为一梯2套，每套内只有一间厨房、一间卫生间的，改建后的每套住房是否可作为“一套”购买?
答：该住房是经房管部门批准改建的，同时，现在的一套住房只有一张租赁凭证，可作为“购买一套”的范围。如果未经房管部门批准，住房是通过交换自行改建的，不属于“购买一套”的范围。
14、公有住房承租人的配偶系农转非户口或农村户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?
答：在计算购买建筑面积控制标准时，配偶系农转非户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农村户口的，不得计算同住人范围内。
15、承租人及其配偶租赁一套公房，另外还有一套私房，其租赁的公房是否可以购买? 答：这需分两种情况处理：
一是该私房是市场价购买的或是自产私房，则另一套租赁的公房可以购买，但购买人的户口必需迁至准备购买的公房内；
二是该私房是上海房改方案实施后购买的优惠价房、标准价房、成本价房，则另一套公房不得购买。
16、按成本价购买公有住房后，可否交换，与公房交换或私房交换，是否算进入市场?答：首先，按规定5年内不得自行交换；第二，5年后应允许自行交换，并视作进入市场；第三，凡通过产权交换的，均为进入市场。
17、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否要结算退还?
答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。
18、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作?
答：代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。
代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。
19、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?
答：购买成本价公有住房时。原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。
20、各类专业技术职称人员购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握?
答：购买已租住公有住房的建筑面积控制标准和相应的技术职称对应如下：
建筑面积控制标准140平方米棗教授、研究员，以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。
建筑面积控制标准100平方米棗副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。
建筑面积控制标准85平方米棗具有各类中级专业技术职称的人员。
建筑面积控制标准75平方米棗具有各类初级专业技术职称的人员。
各类专业技术职称以国务院有关部、委，以及省、直辖市人事部门颁发的证书为依据。不包括单位内评、内聘的专业技术职称。
21、具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握?
答：具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房时，建筑面积标准控制在85平方米以内。
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