上海律师支招：购房合同怎样签

签合同是购房的关键一步，虽说有了新合同示范文本，从根本上保护了购房者不受非法项目之害，但是条款的细节及补充条款的签订还有许多值得推敲的地方，这些细节对购房者来说也都是关乎其实际利益的，切不可小视。所以购房者要注意下面一些问题，才能保证签合同的万无一失。

　　1.签约前多去几次售楼处

　　很多人从签了认购书到签约之前的一段时间里（一般为一周），就很少去售楼处，到售楼处通知催促签约时，可能对自己买的房子还不太了解，比如有多少车位？车位多少钱？物业管理费是多少？这些事项没有搞清楚是不能签约的。所以在签合同之前，要多去几次售楼处，了解项目的情况，看有没有日后发现你根本不能接受的问题，签约时要集中精力研究合同条款，连项目已有或应有些什么都不是十分了解，如何签补充条款呢？

　　2.把每项承诺都记下来

　　售楼业务员介绍项目时，是你问到什么他就答什么，他想到什么就介绍什么，不像合同内容那样有固定的格式。在签合同时，你是按照合同条款一条条地讨论，但可能会有很多东西没有写在里边，自己也会一时想不起来，签完合同回家再想起来，售楼业务员曾答应过有地下储藏室或一屋送一台空调的，这时想起已经晚了，所以平时谈话时，售楼业务员的每一点承诺都要记录下来，能写进合同里的尽量要求写进合同里去。

　　3.不厌其烦地请教律师

　　在签约时，一般会先见一下律师，搞清各种法律细节，维护自己的利益，所以这时你必须不厌其烦地请教律师才是最重要的。

　　4.平心静气地逐条推敲

　　很多人被通知签约前，还没有见过合同是什么样的，签约时拿到四份待签字的合同，读着极其专业的法律术语，头就开始发懵，简直不知所云，这时签约显然对买房人不利。不如提前要一份合同复印件，回家平心静气地一条条研读，把可能的疑问和想补充的地方记在旁边，这样到正式签约时才不至于手忙脚乱。

　　5.签合同首先要分清文本

　　从20世纪90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，此次新发布的《示范文本》上写的是“可作为签约文本”，但并没有要求“必须使用这个文本”因此，建议买房人在签购房合同前先准备好新发布的《示范文本》，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，并尽可能要求房地产商使用新的《示范文本》。

　　6.特别要注意补充条款

　　有些楼盘的开发商在购房合同补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款，这些条件往往是只对开发商有利的，比如有的开发商在合同上补充了这样的约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权，小区和楼宇命名权归出卖人，这显然对购房人不利，这就意味着购房人虽然买了房屋，开发商还可以在它的外墙上有所作为。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，购买人如不接受可以不签合同，也可以就这些条款增加些你的限制条件，以达成妥协，比如，外墙使用权有一定的期限约定。注意：房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！

　　可见签合同是个动脑子的事，千万马虎不得，如果这时忽略了什么，日后可能会带来极大的不快。建议购房者小心从事，不如多请几个朋友出出主意，俗话说三个臭皮匠顶过一个诸葛亮嘛。

　　7.四大问题需要约定

　　应该说，新的合同文本考虑得很周详，在此根据实践经验提供一些需要在合同中添加的条款建议，供读者参考。

　　（1）烂尾问题。购买预售房屋的买家，其最大的风险是房屋“烂尾”。分期付款的购房人士，可以在合同中约定，如果确有证据说明房地产开发商存在着《合同法》第六十八条第一款规定的情形，例如①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或者可能丧失履行债务能力的等等，则可以拒绝继续付款而不必承担责任。签订房屋预售合同时，也可以在合同中约定，如果出现房屋“烂尾”情形，导致不可能如期交房，则买家有权提前解除合同，发展商承诺无条件（或约定条件）地退款。

　　《合同法》第一百一十三条第二款明确规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

　　因此购房人士可以将楼盘广告、宣传中的某些内容落实在合同中，并约定如果开发商在销售过程中欺诈消费者，那就应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，向消费者支付相当于两倍购房价款的赔偿金。

　　（2）关于某些不平等格式条款。例如，在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

　　本人认为这是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95％价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。所以，依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，买家可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

　　（3）关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要，所以这个问题比较突出。

　　不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款，更没有收费标准了。等搬进去以后，往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数开发商故意不在签合同时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。还有一些开发商，交房时要求购房人士必须先签订各种物业管理合同，并先交一年的物业管理费或其他费用等，否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的，建议广大的购房人士对此多做一些了解在合同中不吝笔墨，做一些必要的约定。

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